Especialista aponta as diferenças entre o sistema de financiamento pelo SAC e pela Tabela Price

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Você já juntou dinheiro suficiente para dar entrada naquele imóvel dos seus sonhos. A parte restante será financiada. Mas já sabe como pretende pagar essas parcelas? Nessas horas, é comum ficar perdido sobre qual o melhor sistema a ser usado para quitar o saldo devedor. No Brasil, há basicamente duas formas de financiamento: pelo SAC (Sistema de Amortização Constante) e pela Tabela Price. As duas incluem juros pré-fixados, mas o montante final pode assustar o mutuário se não houver um planejamento prévio. Para o candidato a mutuário não fazer da escolha desses sistemas um bicho de sete cabeças, o professor de finanças da Fundação Getúlio Vargas (FGV) e perito judicial Marcos Heringer nos dá algumas dicas.

Como os juros das duas tabelas já são pré-fixados, é possível saber o valor de todas as parcelas (Foto: Divulgação)

Ambos os sistemas representam um plano para liquidar a dívida. A diferença é que enquanto pela Tabela Price as prestações pagas pelo mutuário são sempre iguais, no SAC, embora o valor das parcelas mensais seja diferente, a quitação do valor principal do empréstimo é sempre a mesma. O que varia é a quantidade de juros a ser paga. Do ponto de vistigp-m, a econômico-financeiro, os dois tipos de financiamento são equivalentes, afinal, o custo do dinheiro ao longo do tempo é o mesmo, caso a taxa de juros de ambos seja igual. Porém, o professor recomenda o SAC para quem puder arcar com prestações iniciais mais altas.

“Os juros são como uma taxa de aluguel que deve ser paga pelo empréstimo feito ao credor. Como esses juros já são pré-fixados, o comprador já tem o conhecimento do valor de todas as parcelas, sem incluir a correção monetária, que é ajustada pelo IGP-M ou por outro índice de correção. Existe um posicionamento técnico que mostra que o SAC é mais atrativo para o mutuário. A Tabela Price tem parcelas teoricamente fixas. Mas, na prática, ela varia em função das atualizações monetárias do saldo devedor que é passado para as prestações”, explica Heringer.

A participação do SAC entre os financiamentos imobiliários pode aumentar devido a maior segurança dada às instituições financeiras. Além disso, de acordo com Heringer, a chance de inadimplência é reduzida, pois o valor das parcelas fica menor com o passar do tempo. Ainda assim, muitos brasileiros usam o sistema de financiamento pela Tabela Price por ser mais atrativa pela parcela inicial menor e aparentemente menos complicada.

Para mostrar a diferença entre o financiamento pelo SAC e pela Tabela Price, o professor de finanças fez uma simulação. Suponha que o mutuário tenha dado uma entrada de 20% num imóvel de R$ 600 mil. A parte restante, de R$ 480 mil, será financiada em 20 anos, ou seja, 240 meses, com juros de 1% ao mês. A correção monetária não será incluída pois não influencia na diferença do resultado.

SAC – Pelo SAC, o valor das parcelas varia, sendo mais alto no início e menor no fim. O comprador quita todos os meses a mesma quantidade do saldo do seu empréstimo. O que varia é a quantidade de juros a ser paga em cada momento.

Ao fazer uma simulação, em todos os meses seriam pagos R$ 2 mil do empréstimo de R$ 480 mil. Portanto, no primeiro mês, deve-se pagar R$ 2 mil mais o 1% de juros sobre o total do crédito (R$ 480 mil), que dariam R$ 4.800. Logo, a primeira parcela sairia a R$ 6.800.

Já no segundo mês, o saldo do empréstimo não é mais de R$ 480 mil, e sim de R$ 478 mil. Afinal, R$ 2 mil já foram amortizados na primeira prestação. Sendo assim, os juros serão calculados sobre R$ 478 mil, ficando em R$ 4.780.

Ou seja, a segunda parcela equivale a R$ 2 mil (de amortização) + R$ 4.780 (juros dos R$ 478 mil) = R$ 6.780. A redução da primeira para a segunda parcela é de R$ 20 e permanece constante até a última prestação. Ao fim de 240 meses, o valor total pago seria de R$ 1.058.400

TABELA PRICE – Na Tabela Price as prestações são iguais. Portanto, o cálculo, feito com a ajuda de uma calculadora financeira levaria à mensalidade de R$ 5.285,21. Isso sem considerar a correção monetária e os seguros a serem embutidos no financiamento. Ao fim do prazo de 240 meses, o montante pago seria de R$ 1.268.451,23.

A diferença do montante final do financiamento pela Price para o realizado pelo Sac é de R$ 210.051, 23. O que explica esse diferença é que, na Price, a parcela sempre fixa é composta mais por juros do que por amortização. Na segunda prestação, os juros não se reduzem tão rapidamente como acontece na SAC. Por isso, o saldo final é amortizado de maneira mais lenta. E ainda, os juros são calculados sobre um saldo devedor maior, o que resulta em valores maiores.