Ação de despejo: como funciona e por que acontece?

Ação de despejo: o que é e quais os motivos mais comuns

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Receber ou mover uma ação de despejo não é interessante para nenhum dos envolvidos em uma locação de imóvel – nem o proprietário, nem o inquilino. No entanto, existem situações em que a medida é a última solução possível para a resolução de algum contratempo na locação, tornando-se necessária.

Para você saber como funciona a ação de despejo e em quais hipóteses ela pode ser movida pelo locador, o ZAP Imóveis explica cada detalhe sobre essa medida. Entenda abaixo!

O que é ação de despejo?

Vamos começar explicando o principal: o que é ação de despejo. No momento em que um contrato de locação é firmado entre duas partes, uma série de direitos e deveres passa a ser aplicada a ambas.

Porém, sabemos que o mundo não é perfeito e, com frequência, o morador pode “pisar na bola” em algumas situações.

Para evitar que o inquilino permaneça morando na casa ou no apartamento enquanto quebra alguma das regras impostas pelo contrato de locação, ou mesmo pela Lei do Inquilinato, o proprietário possui uma carta na manga: a ação de despejo.

Como funciona uma ação de despejo?

Para dar início a uma ação de despejo, o proprietário deve acionar a Justiça. Ao final desse processo – que pode levar meses ou até mais de ano, é verdade –, o juiz pode determinar que o morador do imóvel se retire imediatamente.

Além da desocupação do imóvel, o inquilino pode ter que arcar com todos os pagamentos que não realizou nos últimos meses, como aluguel, condomínio, IPTU, contas de água e luz.

Caso o locatário não saia de forma amigável do imóvel, após a decisão do juiz, a desocupação também pode ocorrer com apoio de força policial. Esse é um cenário que ninguém deseja, mas pode se tornar inevitável.

Liminar de despejo

Para resolver esse processo de forma mais rápida, muitos proprietários entram com uma liminar de despejo durante o processo. Com ela, o juiz pode determinar que o inquilino pague as dívidas com o locador ou saia do imóvel em até 15 dias.

No entanto, para isso, o dono do imóvel precisa fazer um depósito equivalente a três meses de aluguel na conta do processo. Caso o juiz determine a vitória do proprietário ao fim da ação, esse dinheiro é reembolsado. Senão, ele é utilizado para pagamento de indenização ao locatário.

Quais motivos podem gerar uma ação de despejo?

Como dissemos anteriormente, há algumas razões que podem fazer o proprietário precisar mover uma ação de despejo contra o locatário. Abaixo, confira as principais.

Ação de despejo por falta de pagamento

O que mais costuma acontecer é a ação de despejo por falta de pagamento. Entre as taxas que fazem parte disso, além do próprio aluguel, estão IPTU, condomínio, contas de água, gás e luz.

Segundo a lei brasileira, um dia de atraso no pagamento já é suficiente para mover uma ação de despejo, mas a maioria dos proprietários espera meses para ajustar a situação sem essa resolução drástica.

Ação de despejo por permanência indevida

Se o contrato de locação terminou e não foi prorrogado, o inquilino é obrigado a sair do imóvel. Caso isso não aconteça, o proprietário pode ir à Justiça e entrar com a ação de despejo. O mesmo vale para contratos de temporadas, caso o locatário se recuse a sair do imóvel após o término.

Ação de despejo por descumprimento do contrato

Um contrato de locação possui diversas regras, e o descumprimento de qualquer uma delas pode originar uma ação de despejo. Como exemplos, podemos citar o uso do imóvel para finalidade diferente da prevista (moradia ou comércio), além de reformas realizadas sem autorização do locador.

Ação de despejo para reparos emergenciais

Problemas podem acontecer a qualquer momento em um imóvel, seja na parte elétrica, seja na hidráulica ou na alvenaria, por exemplo. Caso um conserto urgente seja necessário e o inquilino se recuse a permitir a obra ou a sair da residência, quando é preciso, o proprietário também pode ir à Justiça pedindo a saída dele.

Ação de despejo para uso próprio

Outro motivo para ação de despejo é quando o proprietário pretende tomá-lo para uso próprio ou para cônjuge, pais, avós, filhos ou netos façam uso residencial do imóvel, desde que eles não possuam outros imóveis nos próprios nomes.

Ação de despejo por morte do locatário

Por mais triste e difícil que seja a situação de morte do locatário, essa é uma hipótese que também dá direito ao proprietário de solicitar uma ação de despejo a quem seguir utilizando o imóvel – desde que não haja um sucessor legítimo para assumir a locação.

O que é preciso para entrar com uma ação de despejo?

Para entrar com uma ação de despejo, é necessário seguir alguns passos importantes.

Primeiramente, é essencial ter um contrato de locação válido e documentar os motivos que justificam o despejo, como inadimplência no pagamento do aluguel, término do prazo contratual, necessidade de uso próprio, entre outros.

Em seguida, deve-se notificar formalmente o inquilino, por carta ou por e-mail, dando-lhe um prazo para regularizar a situação ou desocupar o imóvel.

Caso não haja resolução, é necessário contratar um advogado e ingressar com a ação judicial, apresentando todas as provas documentais pertinentes.

Uma ação de despejo deve ser fundamentada legalmente, e seguir os trâmites judiciais corretamente é importantíssimo para garantir a efetividade do processo e a recuperação do imóvel.

Quantos meses de aluguel atrasado são necessários para entrar com ação de despejo?

Em geral, é possível entrar com uma ação de despejo após um mês de aluguel atrasado.

No entanto, a prática comum é esperar até que o locatário tenha pelo menos três meses de atraso antes de iniciar o processo, pois isso demonstra uma persistência na inadimplência e fortalece o caso judicial.

O locatário pode reverter a ação de despejo caso pague os valores atrasados?

Sim, o locatário pode reverter a ação de despejo se pagar os valores atrasados. Esse direito é chamado de “purgação da mora”.

Ao efetuar o pagamento integral da dívida, incluindo juros e eventuais multas, dentro do prazo legal determinado pelo juiz, o locatário pode evitar a continuidade da ação de despejo e permanecer no imóvel.

O que pode ser feito ao receber uma ordem de despejo?

Receber uma ordem de despejo pode ser uma situação estressante, mas existem alguns passos que você pode tomar:

Revisar a ordem: leia a ordem de despejo atentamente para entender os motivos e os prazos estabelecidos;
Consultar um advogado: obtenha aconselhamento jurídico para entender suas opções e direitos;
Negociar com o locador: tente resolver a situação diretamente com o locador, propondo um acordo de pagamento ou um prazo adicional para desocupar o imóvel;
Pagar os valores devidos: se a ordem de despejo for por inadimplência, quitar os aluguéis atrasados é uma forma de suspender a ação;
Apresentar defesa: se houver motivos para contestar a ordem de despejo, seu advogado pode ajudá-lo a apresentar uma defesa no processo judicial.

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