Distrato contratual no mercado imobiliário: o que diz a lei, como aplicar e evitar prejuízos
O distrato contratual tornou-se uma questão central no mercado imobiliário brasileiro, especialmente após as crises econômicas que afetaram o poder de compra da população e a estabilidade das negociações.
Quando um comprador decide desistir da aquisição de um imóvel, ou quando uma incorporadora não cumpre suas obrigações, surge a necessidade de formalizar a desistência com respaldo jurídico.
Para lidar com essas situações, a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu regras claras sobre como este instrumento jurídico deve ocorrer, garantindo mais segurança às partes envolvidas.
Neste artigo, exploramos o que é o distrato, quais são seus aspectos legais, custos, prazos, riscos e cuidados que corretores e imobiliárias devem adotar para conduzir o processo com transparência e segurança.
Continue e entenda o que diz a lei e como proceder ao distrato contratual.
O que é distrato contratual?
De maneira ampla, o Código Civil trata o instrumento do distrato como um novo contrato firmado entre as partes envolvidas, de modo a desfazer acordos anteriores e aplicar ajustes nas obrigações previamente definidas.
Por exemplo, no contexto do mercado imobiliário, este processo representa o rompimento formal de um contrato de compra e venda de imóvel, firmado entre comprador e incorporadora ou loteadora.
Assim, trata-se de um instrumento jurídico que encerra as obrigações entre as partes, geralmente por iniciativa do comprador, mas também pode ocorrer por comum acordo.
Alguns cenários ensejam a possibilidade de distrato, por exemplo:
- Arrependimento do comprador;
- Alteração nas condições financeiras;
- Impossibilidade de seguir com a aquisição;
- Atraso superior a 180 dias na entrega do imóvel;
- Descumprimento da entrega pelo vendedor (empresa);
- Imóvel entregue em condições diversas às descritas em contrato;
- Onerosidade excessiva e comprovada;
O que diz a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato)?
A Lei nº 13.786/2018 foi publicada como uma resposta ao cenário de aumento de distratos imobiliários que impactavam negativamente o setor.
Assim, a legislação permitiu certo equilíbrio na relação entre compradores e incorporadoras, determinando aspectos cruciais sobre a desistência da compra, sobretudo sobre os percentuais de retenção e prazos de devolução.
Quando e como o distrato pode ser aplicado?
O distrato contratual pode ocorrer em diversas situações. No caso do comprador, os motivos mais comuns incluem a perda de emprego ou renda, dificuldade em obter financiamento bancário, ou decisão pessoal de não prosseguir com o investimento.
Por outro lado, também pode haver distrato por iniciativa da incorporadora, especialmente se o comprador estiver inadimplente por um longo período. O processo de distrato segue geralmente os seguintes passos:
- Notificação formal;
- Negociação;
- Formalização por escrito.
Vale lembrar que, em alguns casos, pode haver homologação judicial, especialmente se houver conflito.
Custos envolvidos, prazos e riscos legais
A desistência da compra de um imóvel representa prejuízo financeiro ao comprador, devido à retenção de parte do valor pago, incluindo devolução e possível multa. Além disso, despesas com corretagem e taxas administrativas não costumam ser reembolsadas.
Para a incorporadora, cobranças indevidas ou retenções abusivas podem gerar ações judiciais e danos à imagem da marca.
Cuidados jurídicos e boas práticas para evitar prejuízos
Incorporadoras, corretores e imobiliárias devem adotar uma postura preventiva para evitar disputas relacionadas ao distrato contratual.
Esta estratégia começa com a elaboração dos contratos, apresentando cláusulas objetivas, acessíveis e bem desenvolvidas. Portanto, recomenda-se:
- Garantir que o contrato informe claramente os percentuais de retenção e os prazos de devolução;
- Evitar cláusulas abusivas, como retenção total dos valores pagos;
- Realizar simulações financeiras junto ao cliente antes da assinatura do contrato;
- Manter transparência total sobre os custos envolvidos, inclusive corretagem e taxas.
Já os compradores devem estar atentos à leitura do contrato, preferencialmente com o apoio de um advogado especializado. Avaliar a capacidade financeira de longo prazo também é essencial para evitar arrependimentos e prejuízos futuros.
Dicas para corretores e imobiliárias
O corretor deve atuar como agente de confiança, prestando esclarecimentos objetivos ao cliente e acompanhando o processo até a eventual formalização do distrato. Assim:
- Registre por escrito todas as comunicações com o cliente;
- Explique, no momento da venda, as consequências de um possível distrato;
- Se atualize periodicamente sobre jurisprudência e mudanças legislativas;
- Mantenha contato com advogados parceiros para suporte jurídico preventivo.
O atendimento ético e transparente é um diferencial competitivo e evita conflitos futuros.
Agora que você aprendeu sobre as características do distrato, aproveite para ampliar o anualcance e visibilidade de seus empreendimentos e anúncios. Marque presença nas 3 maiores plataformas imobiliárias do país!
Conclusão
O distrato contratual é uma ferramenta legítima no mercado imobiliário, mas exige atenção redobrada de compradores, incorporadoras, corretores e imobiliárias.
Com a Lei nº 13.786/2018, as regras ficaram mais claras, possibilitando maior segurança jurídica para todas as partes.
Portanto, adotar boas práticas, compreender os direitos e deveres estabelecidos por lei e prezar pela transparência nos contratos são atitudes que contribuem para a saúde do setor e para a construção de relações de confiança com os clientes.
Gostou do artigo? Aproveite e saiba como funciona a rescisão de contrato de aluguel.
