Tudo o que você precisa saber sobre o contrato de gaveta: guia completo

Um contrato de gaveta é um termo comum utilizado no mercado imobiliário para descrever acordos informais de compra e venda de imóveis que não são oficialmente registrados em cartório. 

Apesar de ser uma prática relativamente comum em negociações imobiliárias, esse tipo de contrato pode trazer riscos tanto ao comprador quanto para o vendedor, ou seja, o famoso “barato que sai caro”.

Neste artigo, vamos explorar o que é esse contrato, as diferenças em relação a um contrato formal e os principais riscos dessa modalidade!

O que é contrato de gaveta?

“Contrato de gaveta” é o termo usado para se referir a um documento de compra e venda de imóvel que não tem a interferência externa de instituições financeiras, isto é, banco, incorporadora, imobiliária ou construtora responsável pela concessão do crédito.

É muito comum utilizá-lo para evitar burocracias. Esse tipo de contrato para compra de imóveis se popularizou no país por volta de 1980. Na época, o Brasil passava pelo que ficou conhecido como a grande crise da dívida externa. 

Como os bancos restringiram o crédito imobiliário para os brasileiros, a saída foi criar um documento informal.

A oficialização do documento em um Cartório de Registro de Imóveis não é obrigatória, fazer isso pode oferecer um pouco mais de segurança para as partes envolvidas na transação. 

Isso pode evitar que o comprador ou o vendedor aja de má-fé.

Como funciona o contrato de gaveta?

Para começar, é necessário que as partes envolvidas concordem em fazer esse documento informal. Isso pode parecer óbvio, mas o comprador e o vendedor precisam estar cientes quanto aos riscos. 

O vendedor, conhecido como mutuário, realiza o financiamento de crédito junto a um banco, enquanto o comprador, chamado de gaveteiro, assume a responsabilidade da dívida. 

Contudo, o bem imóvel só será transferido para o novo dono quando estiver totalmente quitado. 

De uma forma mais simples, o vendedor age como intermediário entre o comprador e o banco. Caso o bem imóvel seja comprado à vista, não há a necessidade de um contrato de gaveta, visto que o registro da residência deve ser feito em seguida. 

Contrato de gaveta x contrato formal: qual a diferença?

A principal diferença entre um contrato de gaveta e um contrato formal está na legalidade e na segurança jurídica oferecida a ambas as partes envolvidas.

O de “gaveta” é um acordo feito entre as partes, geralmente relacionado à compra e venda de imóveis, sem o registro formal em cartório. Ele pode até ser um documento assinado, mas não é registrado oficialmente.

Já o contrato formal é aquele que segue todos os requisitos legais, sendo registrado em cartório, com todas as obrigações e direitos das partes claramente descritos e com validade jurídica garantida. 

Esse tipo de contrato oferece muito mais segurança, pois, uma vez registrado, é reconhecido por lei e protege ambas as partes em caso de qualquer litígio.

O contrato de gaveta tem validade jurídica?

Ele tem, na verdade, uma validade jurídica limitada. Embora ele seja um documento assinado entre as partes e, portanto, tenha valor como prova de um acordo particular, ele não tem a mesma segurança jurídica de um contrato formal registrado em cartório. 

Isso significa que, sem o devido registro, o contrato de gaveta não é reconhecido perante terceiros, como instituições financeiras, órgãos públicos ou o próprio Cartório de Registro de Imóveis.

Por que esse modelo ainda é tão comum?

Segundo a ABMM, mesmo sabendo o que é contrato de gaveta, quem vende opta pela transação porque, como o imóvel é a garantia hipotecária da dívida, só seria possível transferir a propriedade após a liberação da hipoteca, ou seja, depois da quitação da dívida junto ao agente financeiro.

Já para quem compra, na maioria dos casos, é a única forma de adquirir a tão sonhada casa própria. Normalmente, o gaveteiro não dispõe de renda comprovada suficiente para solicitar um financiamento convencional ou possui restrição por dívidas. 

Em casos raros, o comprador acredita que o contrato de gaveta é seguro.

Vantagens e desvantagens do contrato de gaveta

O contrato de gaveta é uma prática comum no mercado imobiliário que pode parecer atrativa em determinadas situações. 

No entanto, ele oferece tanto vantagens quanto desvantagens que devem ser cuidadosamente avaliadas antes de sua utilização.

Vantagens

Uma das principais vantagens do contrato de gaveta é a sua simplicidade. Ele pode ser elaborado rapidamente entre as partes envolvidas, sem a necessidade de passar por todos os trâmites formais exigidos por um contrato registrado em cartório.

Isso facilita a negociação e o fechamento do negócio de maneira direta e sem complicações burocráticas.

Outra vantagem é a flexibilidade. Como não segue um formato rígido, ele pode ser ajustado conforme as necessidades e acordos específicos entre as partes.

 Isso permite que comprador e vendedor negociem prazos, valores e condições de pagamento de forma mais livre, sem as restrições que poderiam ser impostas por um contrato formal.

Finalmente, por não exigir o registro em cartório e outras etapas legais, tem um custo menor. Isso pode ser vantajoso para quem deseja economizar com taxas cartorárias e impostos que acompanham a formalização de um contrato de compra e venda de imóvel. 

Desvantagens

A maior desvantagem do contrato de gaveta é o risco legal e a falta de proteção jurídica. Como não é registrado oficialmente, ele não tem força legal perante terceiros, como bancos ou outros credores. 

Isso significa que, em caso de disputa sobre a propriedade do imóvel, o comprador pode ter dificuldades em provar seus direitos, deixando-o vulnerável a perdas financeiras e outros problemas.

Se surgir um litígio, como uma disputa por herança, divórcio ou questões com credores, o contrato pode ser facilmente contestado judicialmente. 

Afinal, sem o registro formal, o imóvel ainda pertence legalmente ao vendedor, dificultando o processo de reivindicação por parte do comprador. A resolução de conflitos pode ser demorada e incerta, o que traz insegurança para ambas as partes.

Como elaborar um contrato de gaveta de forma segura?

Elaborar um contrato de gaveta de forma segura é um desafio, pois, por natureza, esse tipo de contrato não oferece as mesmas garantias legais de um contrato formal registrado. 

No entanto, é possível adotar algumas medidas que podem minimizar os riscos e aumentar a proteção das partes envolvidas. 

• Detalhar todas as condições: inclua informações completas das partes, descrição do imóvel, valor, forma de pagamento, responsabilidades e prazos;
• Assinatura de testemunhas: tenha duas ou mais testemunhas para validar o acordo, oferecendo maior proteção em possíveis disputas;
• Reconhecimento de firma: embora não registrado, reconhecer as assinaturas em cartório formaliza o documento;
• Comprovantes de pagamento: registre todas as transações para garantir provas do pagamento;
• Verificar a situação do imóvel: confirme que o imóvel está regular e sem pendências legais;
• Cláusulas de segurança: inclua regras sobre descumprimento, como multas e rescisão;
• Consultar um advogado: um especialista pode ajudar a redigir o contrato com mais segurança jurídica;
• Registro formal: sempre que possível, regularize o imóvel com o registro oficial no cartório.

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Evitar problemas ao alugar ou comprar um imóvel envolve estar atento a questões como a segurança jurídica, especialmente ao lidar com contratos informais, como o contrato de gaveta. 

Embora essa modalidade possa parecer uma solução rápida, ela pode ser bastante arriscada. Para garantir um processo mais seguro e transparente, o ideal é optar por uma plataforma confiável, como o Zap Imóveis. 

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