Aprenda o que é contrato de gaveta e como ele funciona

Está pensando em comprar ou vender um imóvel? Então, antes de finalizar as negociações, aprenda o que é contrato de gaveta, como ele funciona e quais são as desvantagens desse modelo de transação imobiliária. O ZAP Imóveis preparou esta matéria para acabar com suas dúvidas sobre o assunto. Confira!

O que é contrato de gaveta?

“Contrato de gaveta” é o termo usado para se referir a um documento de compra e venda de imóvel que não tem a interferência externa de instituições financeiras, isto é, banco, incorporadora, imobiliária ou construtora responsável pela concessão do crédito. É muito comum utilizá-lo para evitar burocracias.

Esse tipo de contrato para compra de imóveis se popularizou no país por volta de 1980. Na época, o Brasil passava pelo que ficou conhecido como a grande crise da dívida externa. Como os bancos restringiram o crédito imobiliário para os brasileiros, a saída foi criar um documento informal.

A oficialização do documento em um Cartório de Registro de Imóveis não é obrigatória, mas um contrato de gaveta registrado em cartório pode oferecer um pouco mais de segurança para as partes envolvidas na transação. Isso pode evitar que o comprador ou o vendedor aja de má-fé.

Como funciona o contrato de gaveta?

Agora que você já sabe o que é contrato de gaveta, vamos explicar como ele funciona na prática. Para começar, é necessário que as partes envolvidas concordem em fazer esse documento informal. Isso pode parecer óbvio, mas o comprador e o vendedor precisam estar cientes quanto aos riscos. 

O vendedor, conhecido como mutuário, realiza o financiamento de crédito junto a um banco, enquanto o comprador, chamado de gaveteiro, assume a responsabilidade da dívida. Contudo, o bem imóvel só será transferido para o novo dono quando estiver totalmente quitado. 

De uma forma mais simples, o vendedor age como intermediário entre o comprador e o banco. Caso o bem imóvel seja comprado à vista, não há a necessidade de um contrato de gaveta, visto que o registro da residência deve ser feito em seguida. 

O contrato de gaveta tem validade jurídica?

Provavelmente, você está se perguntando se o contrato de gaveta tem validade jurídica, e a resposta é não. Como falamos acima, o registro em cartório pode evitar apenas que uma das partes ajam de má-fé. Porém, por se tratar de um documento informal, o valor dele se baseia apenas na confiança entre as pessoas envolvidas. 

De acordo com o diretor da Associação Brasileira de Moradores e Mutuários (ABMM), Paulo Zancaneli, os problemas dessa transação recaem tanto sobre os mutuários quanto sobre os gaveteiros. Os vendedores continuam legalmente responsáveis pelo imóvel, sendo responsabilizados pela falta de pagamento do IPTU, por exemplo.

Por que esse modelo ainda é tão comum?

Segundo a ABMM, mesmo sabendo o que é contrato de gaveta, quem vende opta pela transação porque, como o imóvel é a garantia hipotecária da dívida, só seria possível transferir a propriedade após a liberação da hipoteca, ou seja, depois da quitação da dívida junto ao agente financeiro.

Já para quem compra, na maioria dos casos, é a única forma de adquirir a tão sonhada casa própria. Normalmente, o gaveteiro não dispõe de renda comprovada suficiente para solicitar um financiamento convencional ou possui restrição por dívidas. Em casos raros, o comprador acredita que o contrato de gaveta é seguro.

Vantagens e desvantagens

Embora muitas pessoas já saibam o que é contrato de gaveta e quais riscos ele apresenta, a aparente facilidade trazida por essa transação ainda seduz milhares de brasileiros todos os anos.

Em entrevista para o Jornal da USP em 2021, a advogada da Associação Nacional de Mutuários Cristiane Aparecida Curcio Alves revelou que 40% dos casos dos associados envolvem problemas com o contrato de gaveta. A seguir, a lista de desvantagens para o comprador:

• FGTS: ele não pode utilizar o FGTS para amortizar a dívida;
• seguro: ele corre o risco de pagar o seguro do financiamento, pelo qual não é beneficiário, em caso de morte ou invalidez;
• perda do imóvel: em caso de insolvência do mutuário, o imóvel pode ser penhorado e leiloado sem o conhecimento do gaveteiro;
• perda de poderes: ele fica sujeito a que o mutuário revogue a procuração, o que acarretaria uma perda dos poderes para agir junto ao banco por parte do gaveteiro, em casos como quitação, liberação da hipoteca e, posteriormente, trâmites no Cartório de Registro de Imóveis;
• herdeiros: se o mutuário morrer, mesmo que a quitação do saldo devedor esteja em dia, o gaveteiro pode ter problemas com os herdeiros se não reconhecerem a transação;
• reajuste de prestação: a categoria profissional considerada é a do mutuário. Portanto, os índices de reajuste podem ser maiores que os obtidos pela categoria do gaveteiro;

Para o vendedor, também existem diversas desvantagens, por isso é tão importante que os envolvidos conheçam bem o que é contrato de gaveta, para não colocar os bens em risco. Confira quais são:

• nome sujo: o nome dele pode ir para a lista do SPC/SERASA em caso de inadimplência com as dívidas de casa, como energia e água, por parte do gaveteiro;
• restrição para financiamento: ele fica impossibilitado de obter novo crédito imobiliário;
• cobrança do banco: o banco pode cobrar do mutuário, por execução, o remanescente de seu crédito, caso o gaveteiro não quite o saldo devedor;
• IPTU: ele pode ser acionado na Justiça e ter os bens arrestados se o gaveteiro não pagar o IPTU.

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