Entenda como funciona o distrato de contrato de aluguel

Você alugou um imóvel e, independentemente do motivo, quer desistir do contrato antes do término previsto, mas não sabe o que fazer nessa situação? Não se preocupe, o distrato de contrato de aluguel, ou rescisão do contrato, está previsto na Lei n.º 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato. 

No entanto, existem regras para realizar o processo, seja ele solicitado pelo inquilino ou pelo locador. A seguir, vamos explicar tudo sobre como fazer o distrato de contrato e quais são os direitos e deveres de cada parte envolvida.

O que é distrato de contrato de aluguel? 

Apesar de o nome parecer complicado, ele é o encerramento do contrato antes do término previsto em acordo. Esse assunto gera muitas dúvidas, afinal o contrato é um documento com validade jurídica e deve ter as cláusulas respeitadas.

Portanto, ao solicitar o cancelamento do contrato, é necessário criar um documento chamado distrato de locação, com o objetivo de cancelar as cláusulas contratuais vigentes. Existem alguns tipos de rescisão diferentes e você vai conhecê-los nos próximos parágrafos.

Distrato de contrato de aluguel por resolução

A rescisão por resolução acontece quando uma das partes não cumpre com as obrigações previstas no contrato. Tanto o locador quanto o inquilino possuem deveres com relação um ao outro que, quando não são respeitados, podem provocar o distrato..

Distrato de contrato de aluguel por resilição

Apesar dos nomes parecidos, o distrato por resilição ocorre quando ambas as partes estão cumprindo com o acordado, mas uma delas decide encerrar o contrato. No entanto, a possibilidade do encerramento não isenta as partes de cumprirem o que está em contrato, como multas, por exemplo.

Como funciona o distrato de contrato de aluguel?

Tanto o locador quanto o inquilino possuem o direito legal de rescindir o contrato. Entretanto, as regras previstas na Lei do Inquilinato regem todo o processo. O proprietário do imóvel só pode solicitar o distrato de aluguel em algumas situações específicas e previstas legalmente: 

• ele pode solicitar o imóvel para uso próprio, mediante apresentação de documentos que comprovem o motivo da rescisão e com aviso de 90 dias ao locatário; 
• quando o inquilino descumpre alguma cláusula do contrato, o locador pode solicitar o distrato com antecedência mínima de 30 dias;
• para realizar obras obras necessárias e urgentes no imóvel, o proprietário deve avisar ao locatário com, pelo menos, 30 dias de antecedência;
• quando há necessidade de demolir o imóvel, o aviso também precisa ser feito previamente;
• em caso de venda do imóvel, o locador deve fazer o aviso com, ao menos, 90 dias de antecedência e conceder ao inquilino a preferência no processo.

Também há a possibilidade de o locador solicitar a rescisão do contrato por falta de pagamento, seja do aluguel, seja de taxas e contas previstas. Entretanto, nesses casos, o atraso no pagamento deve ter três meses, no mínimo. 

Após o período, o inquilino receberá uma notificação extrajudicial com um prazo de 15 dias para regularizar a situação. Caso os pagamentos em atraso não aconteçam, o proprietário do imóvel pode entrar com um processo de despejo por falta de pagamento. 

Quando o inquilino pode pedir o distrato?

O processo de distrato de contrato de aluguel é simples para os inquilinos e apresenta uma quantidade menor de regras em comparação com os locatários. Os locadores podem solicitar a rescisão por vários motivos, mas não há necessidade de previsão legal, como no caso dos proprietários.

Em primeiro lugar, a Lei do Inquilinato prevê a necessidade de informar os donos do imóvel sobre a decisão com, ao menos, 30 dias de antecedência. Os inquilinos precisam devolver o imóvel em boas condições, assim como receberam. Por esse motivo, é essencial fazer uma vistoria antes de assinar o contrato, para atestar as condições da propriedade.

Entretanto, vale se atentar ao que está descrito no contrato. O direito do locatário de pedir o distrato não desfaz os acordos combinados. Normalmente, há a necessidade de pagar uma multa.

Quando não há cobrança de multa na rescisão do contrato?

Ainda falando sobre multa, existem alguns casos em que ela não é aplicada. De acordo com a Lei do Inquilinato, quando o inquilino está mudando de cidade devido ao trabalho, não há cobrança da multa. Porém, o motivo deve ser comprovado por meio de documentos.

Quando há problemas estruturais no imóvel, a multa também não é cobrada, desde que, é claro, eles não tenham sido causados pelo próprio inquilino e sejam prévios ao aluguel.

O que fazer caso ocorra o distrato do contrato de aluguel?

Independentemente de quem solicitar o distrato de contrato de aluguel, o primeiro passo é analisar o contrato para entender quais cláusulas devem ser cumpridas na rescisão. Em seguida, você deve formalizar a decisão à outra parte por escrito, explicando a razão da decisão. Para isso, opte por meios oficiais, como carta ou e-mail.

Taxas pendentes devem ser pagas e as contas, como energia, água e gás, devem ser encerradas. Além disso, não se esqueça de fazer uma vistoria de saída, para proteger ambas as partes contra reclamações futuras.

Caso haja multa, a parte que decidiu romper o contrato deve realizar o pagamento e apresentar o comprovante. Guarde todos os documentos relacionados ao aluguel, desde o contrato original e o documento de distrato até o comprovante de entrega do imóvel.

Como calcular a multa a ser paga?

Atenção: o cálculo se baseia nos meses restantes do contrato. Via de regra, o valor pago gira em torno de três vezes o valor da locação. Dessa forma, caso tenha cumprido 15 dos 30 meses de contrato, a multa será aplicada nos outros 15 meses que ainda faltam. 

Para fazer o cálculo, você deve multiplicar o valor pago como aluguel por 3. Em seguida, divida o resultado pelo número de meses do contrato. Por fim, multiplique novamente o resultado pelo número de meses que não foram cumpridos.

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