Imóvel foreiro: o que é, características e como funciona
Você já ouviu falar de imóvel foreiro?
Este tipo de imóvel apresenta características únicas e um histórico de legislação que descende do período colonial brasileiro.
Essencialmente, propriedades com pagamento de taxa de foro ou ocupação possuem duas partes que detêm direitos de controle sobre o imóvel: um proprietário (geralmente, uma instituição ou a administração pública) e um enfiteuta (a parte que usufrui).
Neste artigo explicamos o conceito, as características, funcionamento e peculiaridades deste tipo de imóvel. Continue no artigo e tenha uma ótima leitura!
O que é imóvel foreiro?
Em um imóvel foreiro existem duas partes diferentes que controlam o espaço: o proprietário e o detentor dos direitos sobre o terreno.
O proprietário concede o direito de uso a um terceiro. No entanto, diferentemente de uma relação locatícia convencional, o proprietário do imóvel é uma instituição ou a administração pública. Por exemplo:
· Uma instituição religiosa
· Município
· Estado
· União
O termo foreiro tem origem histórica na palavra foro, um tipo de pensão paga pelo enfiteuta (quem detém o direito de uso do imóvel) a um proprietário (um senhorio ou foreiro).
Ou seja, este termo descende da legislação portuguesa adotada no Brasil durante o período colonial. Naquele tempo, todas as terras, em tese, seriam da Coroa Portuguesa e, aos habitantes da colônia, era concedido o direito de usufruto.
Atualmente, este tipo de imóvel apresenta algumas taxas exclusivas relacionadas e, para entender melhor o conceito, a seguir analisamos em detalhe qual a diferença e especificidades deste tipo de propriedade.
Quais são as taxas pagas?
Este tipo de imóvel apresenta três taxas especiais: a de foro, a de ocupação e a de laudêmio. Confira a seguir cada uma delas.
Taxa de foro
A taxa de foro é bem similar a um aluguel. Isso porque o foreiro (pessoa que está usando o imóvel) paga a quem tem direitos sobre o espaço. Ela tem um valor anual e corresponde a 0,6% do custo do imóvel. É possível acordar que esse montante seja pago em parcelas.
Taxa de ocupação
Já a taxa de ocupação é paga quando o imóvel foreiro pertence integralmente ao governo ou à Igreja Católica. Assim como a anterior, ela possui um valor anual, mas a porcentagem é diferenciada: para contratos até 30 de outubro de 1988, é 2% do valor da propriedade; para os posteriores, é 5%.
Para diferenciar as duas taxas, considere a seguinte ideia: na do foro, os ocupantes já estavam nas terras quando o detentor dos direitos demarcou a propriedade. Já na de ocupação, é justamente o contrário.
Laudêmio
O laudêmio, por sua vez, é um valor cobrado apenas em casos de compra e venda. Ele é bem similar ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), e quem deve pagar é a pessoa que está transferindo o imóvel. O montante é baseado em 5% do valor atualizado da propriedade.
Características e peculiaridades deste tipo de imóvel
Um imóvel foreiro apresenta peculiaridades e características únicas que abarcam os conceitos de “Domínio útil” e “Posse”. Abaixo, explicamos cada uma e suas implicações.
Domínio útil
Em um imóvel com foro existe uma concessão do direito de uso de uma parte para a outra. Ou seja, a pessoa (física ou jurídica) que arrenda o imóvel pode usufruir em plenitude, tendo como única limitação a transferência do domínio pleno para outra parte.
Posse
Apesar das taxas de foro, ocupação ou laudêmio pagas e do usufruto sobre o imóvel, a parte que habita o imóvel não é detentora do direito pleno, mas sim da posse sobre a propriedade. Isto é, o proprietário concede o direito de uso, mantendo o direito legal sobre o imóvel.
Este aspecto não impossibilita o habitante ou pagador do foro de usufruir da propriedade, inclusive, tendo respaldo legal para defesa de seus interesses contra terceiros.
Aproveite e saiba também sobre as regras aplicadas a um Imóvel Tombado.
Como o foro é calculado?
Como vimos anteriormente, o foro representa uma taxa de 0,6% do valor do imóvel. Este percentual pode ser dividido, sendo pago anualmente. Por exemplo:
· Imóvel avaliado em R$10.000.000,00: foro de 0,6% = R$60.000,00
Quem paga o foreiro?
O foreiro é aquele que detém o direito pleno de posse e, desse modo, deve receber o foro daquele que habita e usufrui da propriedade.
Neste sentido, quem paga o foreiro é a parte que usa o imóvel.
Este imóvel pode ser vendido?
Sim, desde que ocorra a expressa autorização do proprietário, via emissão de Certificado de Autorização de Transferência de Titularidade (CAT).
Vale ressaltar que, por vezes, o proprietário é a administração pública. Desse modo, o Serviço de Patrimônio da União (SPU) é o responsável pela emissão do CAT, assim, assegurando o interesse mútuo de venda deste tipo de imóvel.
Para além destes aspectos, o laudêmio deve ser quitado e um contrato de compra e venda apresentado, com certificação de cartório. Desse modo, resguardando as partes envolvidas de que o imóvel atende e respeita a legislação competente.
Como regularizar a situação de um imóvel foreiro?
Assim como em outras situações, a regularização de um imóvel foreiro parte da quitação de todos os débitos em aberto por meio de um processo de Resgate de Aforamento.
Quando um imóvel deixa de ser foreiro?
Um imóvel deixa de possuir a qualidade de foreiro a partir do reconhecimento oficial, por parte da União. Isto é, a partir do momento que o Estado brasileiro altera legalmente seu enquadramento, extinguindo a condição de foreiro no Serviço de Patrimônio da União.
Gostou do artigo? Aproveite e aprenda mais sobre o conceito de usufruto do imóvel em nosso guia completo!
Conclusão
Neste artigo você aprendeu sobre o conceito, características, funcionamento e peculiaridades do imóvel foreiro.
Como vimos, o termo foro era historicamente utilizado para designar a ocupação e uso de um terreno, por meio do pagamento de uma pensão a um senhorio ou proprietário.
Nesta relação, existem duas partes: uma que habita e detém o direito de usufruto do imóvel; e outra que apresenta o domínio pleno sobre a propriedade.
Hoje em dia, este tipo de imóvel está convencionalmente sob domínio pleno da administração pública ou de uma instituição religiosa.
Portanto, um imóvel foreiro é um tipo de propriedade na qual a relação de uso é mediada pelo pagamento de taxas, seja de foro ou ocupação, se diferenciando de um processo de locação convencional, tendo em vista o domínio pleno exercido pelo estado ou instituição.
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