Penhora de bens: como funciona e impactos no setor imobiliário

No universo imobiliário, compreender os aspectos legais que podem influenciar a compra, venda e investimento em imóveis é essencial para garantir uma transação segura e bem-sucedida.

Um conceito que pode parecer complexo à primeira vista, mas precisa ser entendido, é a penhora de bens. 

Ao longo deste conteúdo, vamos descomplicar o assunto. Continue a leitura para entender como funciona o processo de penhora, quando esse mecanismo é aplicado e quais os possíveis impactos nas transações imobiliárias. 

Afinal, o que é penhora de bens?

A penhora de bens é um mecanismo jurídico que funciona como um bloqueio ou reserva do bem, servindo como garantia para quitar uma dívida quando o devedor não cumpre suas obrigações financeiras.

No contexto imobiliário, o bem utilizado como garantia é um imóvel. Por exemplo, se um proprietário não cumpre o acordo de pagamento em transações como hipotecas ou financiamentos, o credor pode solicitar a penhora do imóvel.

Vamos entender como isso acontece na prática. 

Como funciona o processo de penhora de bens?

A penhora acontece por meio de um processo judicial que se inicia a partir de uma solicitação aberta pelo credor diante de uma dívida não paga.

Em casos de inadimplência, sempre é indicado priorizar uma solução amigável. Mas, em algumas situações, não é possível chegar a um acordo dessa forma.

Quando uma cobrança ou tentativa de negociação da dívida é ignorada pelo devedor, o credor tem direito de recorrer à justiça para proteger seus interesses e assegurar o pagamento do débito. 

Após a solicitação, o juiz analisa o caso e, se entender que a dívida é legítima e justifica a medida, emite uma ordem de penhora. 

No caso dos imóveis, por exemplo, essa penhora é registrada na matrícula da propriedade, o que impede operações de venda ou transferência até que a dívida seja quitada.

Vale destacar que o devedor é notificado sobre o processo e pode regularizar a situação por meio do pagamento da dívida, negociação ou contestação da penhora.

Quais bens podem ser penhorados para pagar dívidas?

A penhora pode ser aplicada tanto para bens móveis como para bens imóveis. Saiba quais itens podem ser penhorados:

• veículos;
• itens de valor (joias, obras de arte);
• dinheiro disponível em conta bancária;
• imóveis (apartamentos, terrenos, casas);
• equipamentos e maquinários de empresas.

Quais bens são impenhoráveis?

A lei 13.105/2015, que regulamenta o processo de penhora de bens, define os itens que não podem ser penhorados no artigo 833. Entre eles estão:

• móveis e outros pertences domésticos;
• pequena propriedade rural, desde que trabalhada pela família;
• vestuário e outros pertences pessoais (exceto objetos de alto valor);
• máquinas, livros e ferramentas necessárias para o exercício da profissão do devedor;
• créditos provenientes da alienação de unidades imobiliárias sob regime de incorporadora imobiliária;
• dinheiro vindo de salário, pensão, aposentadoria ou quantias destinadas ao sustento do devedor e sua família.

Quanto tempo demora um processo de penhora de bens?

O tempo de um processo de penhora pode variar conforme alguns fatores, como a complexidade do caso, negociação entre as partes e agilidade do sistema judicial. 

Por isso, não é possível definir um prazo exato. Em alguns casos, a operação pode ser concluída em poucos meses, enquanto em outros pode levar anos.

O que acontece quando o bem é penhorado?

Quando um bem é penhorado, existem alguns caminhos a serem seguidos. Mas, um ponto muito importante a ser esclarecido sobre o processo é que a penhora não significa a perda automática do bem.

Isso porque um dos caminhos a seguir é a renegociação da dívida. Após receber a ordem de penhora, o devedor pode buscar um acordo com o credor ou até mesmo quitar o débito, caso seja possível.

No entanto, quando essa negociação não acontece, outros andamentos podem ser adotados, como:

• alienação ou leilão: se não houver acordo ou pagamento do débito, o bem pode ser alienado ou levado a leilão e o valor arrecadado será utilizado para quitar o saldo devedor;
• expropriação do bem: caso o bem seja utilizado para pagamento do débito, ele será expropriado do dono. Ou seja, o proprietário perderá o direito de posse e propriedade sobre o bem;
• transferência de propriedade: o bem também pode ser transferido para o credor como meio de pagamento do débito. No contexto imobiliário, essa operação é chamada de adjudicação de imóvel. 

O que diz o novo CPC sobre o assunto

A lei 13.105/2015, mencionada anteriormente, se refere ao Novo Código de Processo Civil, conhecido pela sigla CPC. O texto especifica algumas diretrizes para a penhora de bens entre os artigos 831 e 836.

Entre os principais direcionamentos da legislação, vale destacar:

• bens de família são considerados impenhoráveis;
• a penhora em dinheiro é considerada prioritária em relação a outros tipos de penhora;
• além do valor da dívida, a penhora também deve considerar despesas contratuais, honorários advocatícios e taxas de juros envolvidas na transação;
• os frutos e rendimentos de bens inalienáveis ou impenhoráveis podem ser penhorados caso não sejam encontrados outros bens penhoráveis.

Impactos da penhora na compra, venda e investimento de imóveis

A penhora de um imóvel tem reflexo direto nas transações imobiliárias. Para compradores, adquirir um imóvel penhorado pode significar complicações jurídicas e riscos financeiros, por exemplo.

Já para vendedores, o processo impede a venda do bem até que a dívida seja resolvida. Nesses casos, não é possível realizar negociações legais, o que compromete a segurança jurídica da transação para todos os envolvidos.

Para investidores, isso pode representar um prejuízo financeiro, além de indicar um comprometimento do retorno do investimento. 

Nesse contexto, é fundamental que todas as partes envolvidas verifiquem a situação legal do imóvel antes de qualquer transação, independente de ser um processo de compra e venda, aluguel ou investimento imobiliário.

Como evitar a penhora de bens?

Ter um bem penhorado não é uma situação vantajosa, por isso é fundamental tomar alguns cuidados para evitá-la. Aqui estão algumas dicas que vão te ajudar a prevenir essa situação:

• negocie dívidas: se estiver com dificuldades financeiras, busque renegociar prazos e valores com os credores o quanto antes para evitar o acúmulo de juros;
• mantenha a organização financeira: monitore seus gastos, crie uma reserva de emergência e pague suas dívidas dentro do prazo para evitar problemas futuros;
• acompanhe processos judiciais: caso esteja envolvido em um processo, mantenha-se informado sobre o andamento e possíveis riscos. Conte com orientação jurídica para garantir maior segurança.

Conclusão

O processo de penhora pode trazer complicações, especialmente no contexto das transações imobiliárias, por isso é essencial entender como funciona esse mecanismo jurídico.

Ao conhecer os riscos e as medidas preventivas, você consegue proteger seus interesses, além de garantir negociações mais seguras e tranquilas.

Lembre-se de manter a organização financeira e buscar soluções, como a renegociação de dívidas, para evitar a penhora.

Se você está em busca de um imóvel para comprar, fique atento às documentações para identificar a existência de penhoras que possam impedir a negociação.

Para conferir outros conteúdos como esse e se preparar para uma transação mais tranquila na hora de comprar o imóvel dos seus sonhos, não deixe de acompanhar o blog do ZAP Imóveis!