Compromisso de compra e venda: o que é e para que ele serve?

Em um cenário onde a compra de um imóvel representa um dos investimentos mais significativos que muitas pessoas fazem, entender a transação imobiliária e seus instrumentos legais, como o compromisso de compra e venda, é de suma importância. 

Ele é uma ferramenta legal fundamental que organiza e assegura o processo de transferência de propriedade. É um contrato e um acordo preliminar onde as partes definem as condições sob as quais a venda será realizada. 

É como uma promessa de que ambas as partes irão, em um momento futuro acordado, concluir a transação, transferindo finalmente a propriedade do imóvel de uma para a outra.

Seja você vendedor ou comprador, compreender o termo de compromisso de compra e venda e a sua aplicação é essencial para navegar com segurança no mercado imobiliário. 

Por isso, continue a leitura que explicaremos a importância do registro, as diferenças em relação a outros contratos relacionados, os direitos e as responsabilidades que ele estabelece para as partes envolvidas.

O que é o contrato de compromisso de compra e venda?

Trata-se de um acordo prévio em que vendedor e comprador se comprometem a efetuar uma transação imobiliária futura. Ou seja, é um documento que firma a promessa entre as partes e garante o cumprimento do acordo.

Ele estabelece as condições e prazos para a formalização da venda definitiva do bem, que está geralmente condicionada à quitação do preço ou ao cumprimento de outras condições acordadas.

O comprador é assegurado quanto à aquisição do imóvel quando o registro do compromisso é feito na matrícula de imóvel. Assim, o vendedor não pode realizar alienações posteriores à sua compra.

O documento atua em benefício de ambas as partes: protege o vendedor, assegurando que o comprador esteja seriamente empenhado no negócio, e protege o comprador, estabelecendo um marco legal que garanta o seu direito à aquisição da propriedade. 

Qual a validade de um contrato de compromisso de compra e venda?

A validade de um contrato de compromisso de compra e venda de imóvel é estabelecida pela legislação civil e pelas cláusulas acordadas entre as partes. Ou seja, não existe uma regra para a sua validade.

Desde que o contrato estipule claramente a vontade dos envolvidos, o objeto da compra e a forma de pagamento, ele é considerado válido e obriga as partes a cumprirem o que foi estipulado.

Qual a diferença entre contrato de compra e venda e compromisso de compra e venda?

O contrato de compra e venda é um documento que formaliza a transferência definitiva da propriedade de um bem entre as partes. 

Já o compromisso de compra e venda é um acordo preliminar que sinaliza uma intenção de vender e comprar a propriedade, estabelecendo os termos e condições para tal futura transferência, mas não a efetiva de imediato.

Leia também: Saiba tudo sobre o contrato de compra e venda de imóvel

A diferença entre promessa e compromisso de compra e venda

Enquanto os termos “promessa” e “compromisso” de compra e venda podem ser usados como sinônimo, é importante destacar que ambos referem-se a um acordo vinculativo entre as partes, com a intenção clara de realizar a venda em um momento futuro após determinadas condições serem atendidas.

No entanto, existem as suas particularidades, pois a promessa de compra e venda pode haver arrependimento da compra e não permite o direito real de aquisição do imóvel. Enquanto o compromisso é permitido o direito real e não pode haver arrependimento. 

É necessário registrar o compromisso de compra e venda?

O registro deve ser feito em cartório de imóveis, pois confere maior segurança jurídica à transação e assegura direitos reais ao promitente comprador.

Além do mais, somente com registro na matrícula que ele terá validade jurídica e o comprador direito real em relação ao imóvel.

No modelo de compromisso de venda e compra, é necessário:

• ter os dados pessoais do comprador e vendedor;
• definir os prazos;
• informações sobre rescisão;
• formas de pagamento;
• valores do processo de negociação;
• endereço do imóvel;
• registro de matrícula e da prefeitura;
• informações sobre dimensão, descrição e características do imóvel;
• termos e condições elaborados com clareza.

Vale ressaltar que o contrato deve ser elaborado por um profissional que oferece assessoria jurídica, como um advogado. Após o contrato ser feito, ele precisa ser registrado no cartório.

Direitos e responsabilidades das partes envolvidas

No compromisso de compra e venda, cabe ao vendedor a garantia da posse e a futura transferência livre de ônus e alheia a impedimentos. 

Já o comprador tem o comprometimento de completar o pagamento conforme acordado e de receber as informações corretas sobre o imóvel. 

Ambas as partes têm a responsabilidade de agir de acordo com os termos e prazos estabelecidos no contrato.

Descumprimento do compromisso de compra e venda

Se qualquer uma das partes não cumprir com o que foi estabelecido no compromisso de compra e venda, caracteriza-se o descumprimento contratual. 

A parte lesada pode exigir judicialmente a execução do contrato ou solicitar a rescisão do acordo, podendo ainda haver indenizações por perdas e danos.

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Conclusão

Como você pode ver, o contrato de compromisso de compra e venda é um instrumento crucial na comercialização de imóveis que protege tanto vendedores quanto compradores.

Ele define claramente os termos para a realização da venda efetiva e assegura o cumprimento dos acordos, além de servir como uma prova das intenções e obrigações das partes. 

Também detalha os termos do negócio, os prazos para efetivação, e serve de base para a escritura definitiva de compra e venda. 

É um reflexo da intenção de realizar a venda e a compra, modelando o caminho a seguir para que ambas as partes alcancem a finalização desejada do processo.

Por fim, todas as informações precisam ser claras, completas e registradas formalmente para prevenir disputas e garantir eficácia durante o contrato.

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