INCC: o que é, tabela e como o índice é calculado
Você sabe o que é INCC? Essa sigla pode parecer estranha para quem não está inserido no mundo da construção, mas tem relação direta com financiamento imobiliário e a realização do sonho do imóvel próprio.
A sigla significa Índice Nacional de Custo de Construção, um indicador econômico importante para quem deseja financiar um imóvel.
Existem diferentes juros e taxas envolvidas na compra de um imóvel em construção ou na planta e é importante saber dessas condições de variação e se preparar para elas.
Com essas informações, é possível fazer um planejamento financeiro consistente para que não haja surpresas ou dívidas durante a realização deste sonho.
Veja a seguir como funciona o índice referente ao custo de construção e entenda como ele pode impactar no financiamento de imóveis.
O que é INCC?
INCC é a sigla para Índice Nacional de Custo de Construção, um indicativo que mede a variação no custo dos recursos utilizados nas construções habitacionais.
O indicador é calculado e divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (IBRE-FGV), e é um dos principais do mercado de moradia.
Isso porque compõe o IGP (Índice Geral de Preços), indicador que impacta nos reajustes de financiamentos imobiliários.
Como o índice pode impactar os financiamentos de imóveis?
Como se tratam de elementos que impactam no custo da construção, o Índice Nacional de Custo de Construção é um indexador variável utilizado para atualizar o valor dos financiamentos de imóveis na planta.
Essa variação de valor deve estar prevista em uma cláusula do contrato de crédito imobiliário feito com a instituição financeira.
Deste modo, as parcelas do imóvel podem sofrer alterações de acordo com a variação do índice, que acompanha as mudanças nos custos da construção.
Se o Índice Nacional de Custo de Construção tem aumento, o saldo devedor do financiamento de imóveis em construção também pode aumentar. Consequentemente, as parcelas sofrem alteração.
O mesmo acontece em caso de queda do indicador: as parcelas do imóvel em construção também sofrem redução.
A alteração no valor do financiamento de acordo com o índice acontece nas parcelas intermediárias, ou seja, aquelas pagas entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves.
Veja um exemplo de como a variação do indicador pode impactar no financiamento imobiliário.
O comprador adquiriu um imóvel na planta com financiamento imobiliário no valor de R$500.000,00. No contrato, há uma cláusula de reajuste do valor conforme o Índice Nacional de Custo de Construção durante a construção do imóvel.
Após o contrato, o índice tem variação de 5%. O valor do imóvel, portanto, é reajustado de R$500.000,00 para R$525.000,00 (valor original + 5% de reajuste do Índice Nacional de Custo de Construção).
O financiamento cobre 80% do valor do imóvel. Reajustado pelo indicador de custo de construção, o saldo devedor passa de R$420.000,00 (80% de R$525.000,00, valor original reajustado pelo índice).
Em um financiamento de 230 meses, a parcela reajustada com base no Índice Nacional de Custo de Construção passa de R$2.173 (valor da parcela original do financiamento) para R$2.282 (valor da parcela reajustado com base no índice).
A próxima parcela, por sua vez, será calculada com base no saldo devedor. Ou seja, o valor total do financiamento menos as parcelas que já foram pagas, e assim por diante.
Tabela INCC em 2023
Para entender como acontece a variação do índice e visualizar melhor seu impacto nos financiamentos, é importante acompanhar as movimentações divulgadas pela FGV.
Confira a tabela com os percentuais dos últimos 12 meses referentes a modalidade M do índice:
| Mês dereferência | Variação mensal | Acumulado dos últimos12 meses |
| outubro/23 | 0,20% | 3,37% |
| setembro/23 | 0,24% | 3,21% |
| agosto/23 | 0,24% | 3,06% |
| julho/23 | 0,06% | 3,15% |
| junho/23 | 0,85% | 4,29% |
| maio/23 | 0,40% | 6,32% |
| abril/23 | 0,23% | 7,48% |
| março/23 | 0,18% | 8,17% |
| fevereiro/23 | 0,21% | 8,76% |
| janeiro/23 | 0,32% | 9,05% |
| dezembro/22 | 0,27% | 9,40% |
| novembro/22 | 0,14% | 9,44% |
| outubro/22 | 0,04% | 10,06% |
Fonte: FGV/IBRE
Vale destacar que você pode acessar tabelas como essa e acompanhar as alterações de preço diretamente no site da FGV.
Como funciona o Índice Nacional de Custos da Construção?
Para entender o Índice Nacional de Custos da Construção na prática, é importante compreender que existem três modalidades do índice: o DI, o 10 e o M.
As três seguem o mesmo objetivo de avaliar a oscilação dos preços no segmento da construção civil, no entanto apresentam uma diferença entre si: o período considerado para o cálculo.
INCC-DI
Sigla referente ao Índice Nacional de Custo de Construção – Disponibilidade Interna, modalidade responsável por monitorar as variações do primeiro dia até o último dia do mês.
Ele é utilizado no cálculo dos financiamentos imobiliários, por isso é o tipo mais conhecido do índice de custos da construção.
INCC-10
Nesse tipo de índice, é considerado o período entre o dia 11 do mês anterior até o dia 10 do mês de referência do cálculo.
Para calcular esse indicador em novembro, por exemplo, o período válido é do dia 11 de outubro ao dia 10 de novembro.
INCC-M
Referente ao Índice Nacional de Custo de Construção – Mercado, essa modalidade acompanha o período do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês atual.
Pensando no exemplo anterior, o período utilizado para cálculo seria do dia 21 de outubro ao dia 20 de novembro.
Como o índice é calculado?
A FGV calcula o Índice Nacional de Custo de Construção mensalmente. Para realizar o cálculo, são levados em consideração três componentes principais:
- Materiais: custos de materiais de construção, como cimento, tijolo, entre outros;
- Mão de obra: custos com remuneração de colaboradores e prestadores de serviço, encargos e benefícios;
- Equipamentos: custos de manutenção, compra e aluguel de equipamentos utilizados na construção, como máquinas para fundação de prédios, andaimes, EPIs, entre outros.
O cálculo feito pela FGV é feito a partir do levantamento dos preços desses itens, fazendo uma comparação mensal para estabelecer a variação do índice.
Para chegar ao resultado final, são consideradas as movimentações de valores em sete cidades: Belo Horizonte, São Paulo, Porto Alegre, Salvador, Rio de Janeiro, Recife e Brasília.
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Perguntas Frequentes sobre o INCC
Qual o valor do INCC hoje?
Para outubro de 2023, o índice está em 3,37% no acumulado dos últimos 12 meses. A taxa sofreu uma variação mensal de 0,20%, o que leva a uma alta de 2,95% no acumulado do ano.
O INCC é o mesmo que juros de obra?
Enquanto o Índice Nacional de Custo de Construção reajusta os valores conforme a variação dos custos envolvidos na obra, o juros de obra é uma taxa cobrada pelo banco das empresas responsáveis pela construção do imóvel.
O juros de obra, ou taxa de evolução de obra, funciona como uma garantia de que o imóvel será construído, já que é um valor pago ao banco responsável pelo empréstimo à construtora, e repassado ao comprador do imóvel.
Quais são os INCC?
Existem três tipos de Índice Nacional de Custo de Construção: o M, o 10 e o DI. O DI é a modalidade mais conhecida, utilizada nos financiamentos de imóveis.
