Posse precária: o que é, riscos e como regularizar
Quando alguém ocupa um imóvel sem um título formal que comprove a posse legítima, acontece a posse precária.
Esse processo pode gerar conflitos, insegurança e até mesmo a perda do imóvel, por isso é fundamental compreender o conceito imobiliário e saber como regularizar a situação para evitar problemas futuros.
Ao longo deste conteúdo, você vai entender mais sobre esse tipo de posse, quais os riscos relacionados a ela e os passos necessários para garantir a regularização. Continue a leitura para conferir!
O que é a posse precária?
O termo posse precária caracteriza uma situação irregular, que acontece quando uma pessoa não cumpre o acordo de devolução e permanece em um imóvel sem o reconhecimento legal do direito de ocupação.
Vale destacar que esse tipo de posse se inicia de maneira regular: a pessoa habita o imóvel mediante acordo com o proprietário, seja ele firmado via contrato ou autorização verbal.
A situação passa a ser ilegal quando o dono do imóvel pede a devolução e a outra parte do acordo não cumpre com os termos estabelecidos.
Qual é a diferença entre posse precária e posse definitiva?
A principal diferença entre posse definitiva e precária é a segurança jurídica e o prazo de cada situação. Enquanto a precária tem caráter temporário e deixa o possuidor vulnerável à perda do imóvel, a definitiva confere direitos plenos e duradouros de posse.
Isso significa que a posse definitiva é irreversível e garante proteção jurídica, além de direitos sobre a propriedade, como a venda, aluguel ou alterações que deseje realizar no imóvel.
Antes de continuar, vale esclarecer que, segundo o artigo 1196 do Código Civil, possuidor é aquela pessoa que tem exercício sobre algum poder inerente à propriedade.
É o que acontece quando você aluga um imóvel, por exemplo. Como inquilino, você tem direito de usar a propriedade, fazer manutenções básicas e pagar contas referentes a ela, enquanto o contrato de locação for válido.
Apesar disso, você não é dono deste imóvel. O proprietário tem esse título nas documentações e, conforme artigo 1.228, pode dispor, usar e reaver o bem quando desejar.
Na posse de modalidade precária, não há um documento legal que comprove este direito pleno sobre a propriedade. Por isso, a posse não é juridicamente reconhecida.
Geralmente, como explicamos anteriormente, a pessoa tem o consentimento do proprietário para estar no imóvel, mas sob condições que podem ser revogadas a qualquer momento.
Contudo, a modalidade precária pode se transformar em posse definitiva.
Um exemplo é a concessão da posse precária no momento da assinatura do contrato de compra e venda de um imóvel, com o objetivo de oferecer o direito de posse imediato ao comprador – mas de maneira temporária.
Essa é uma forma de proteger a negociação, garantindo a quitação do imóvel no caso de uma compra parcelada ou financiada. Quando o comprador termina de pagar o valor integral, a posse se torna definitiva.
Caso o comprador não cumpra com suas obrigações de pagamento, a posse continua precária e ele corre alguns riscos, como veremos a seguir.
Quais são os riscos da posse precária?
Sem a segurança proporcionada pela posse definitiva, existem diversos riscos para o possuidor.
É fundamental estar ciente desses riscos para saber como evitá-los e buscar a regularização da situação. Confira a seguir quais problemas podem surgir.
Ação de despejo
Como explicamos, o proprietário do imóvel tem o direito de, a qualquer momento, reivindicar sua propriedade por meio da justiça.
Para isso, ele pode solicitar uma ação de despejo, mais comum em casos de inadimplência ou quebra de contrato.
Quando isso acontece, o ocupante tem um prazo para deixar o imóvel. Muitas vezes, esse prazo é curto, o que pode dificultar a busca por um novo local para morar.
Perda do bem
Mesmo que o ocupante tenha investido tempo e recursos na manutenção e melhoria do imóvel, ele não tem direitos legais sobre a propriedade.
Sem esses direitos de propriedade firmemente estabelecidos, o risco de perder o bem é uma realidade. Se o proprietário reivindicar o imóvel, o ocupante é obrigado a se retirar e perde todos os direitos de uso sobre o bem.
Leia também: Como funciona o pedido de desocupação de imóvel alugado?
Perda dos investimentos
Investimentos em melhorias no imóvel podem parecer uma boa maneira de torná-lo mais confortável ou valioso, mas isso pode se transformar em um grande prejuízo financeiro no futuro.
Sem um título de posse legal, qualquer melhoria feita no imóvel é perdida sem nenhuma compensação financeira quando o dono reivindica a propriedade.
Reivindicação legal do bem
Além da ação de despejo, existe também a possibilidade de reivindicação legal do imóvel por herdeiros, compradores ou outros interessados com um título legítimo.
Essa reivindicação pode acontecer mesmo após anos de ocupação precária e tende a gerar processos judiciais demorados e custosos. Sem a devida documentação, as chances de um resultado desfavorável para o ocupante é alta.
Direitos e deveres do proprietário em casos de posse precária
Nos casos de posse precária, o proprietário tem direitos e deveres, que garantem a sua proteção e mantém a legalidade em casos de reivindicação de posse na justiça.
São direitos do proprietário:
- reivindicar a posse: como falamos anteriormente, o proprietário tem o direito de entrar com uma ação legal para recuperar a posse do imóvel;
- receber indenização: se o imóvel foi danificado pelo ocupante, o proprietário pode pedir uma compensação pelos prejuízos causados;
- encerrar o uso indevido: o proprietário pode solicitar judicialmente que o possuidor precário deixe a propriedade.
Para exercer esses direitos, o proprietário precisa conhecer e cumprir com deveres, como:
- notificar formalmente: antes de tomar medidas legais, é necessário notificar o possuidor sobre a condição precária;
- cumprir com obrigações legais: o proprietário deve seguir os procedimentos legais corretamente para recuperar a posse do imóvel;
- respeitar os direitos do possuidor: enquanto o processo está em andamento, o proprietário deve respeitar os direitos básicos do possuidor, como não promover despejo forçado sem ordem judicial.
Como regularizar a posse precária?
Em situações de posse na modalidade precária, a regularização é sempre o melhor caminho para todos os envolvidos. Isso não só evita problemas para o possuidor e para o proprietário, como também protege o imóvel.
Nesse sentido, existem alguns caminhos para regularizar a posse. Confira as opções:
- negociação amigável: o proprietário pode buscar um acordo com o possuidor, oferecendo condições justas para regularizar a situação;
- ação de usucapião: se o possuidor cumpre os requisitos legais, ele tem a opção de solicitar usucapião para conseguir a posse definitiva do bem;
- ação de reintegração de posse: se a negociação não for possível, o proprietário pode entrar com uma ação judicial para recuperar a posse do imóvel.
Conclusão
No ramo imobiliário, é possível encontrar diferentes tipos de posse. Mas, devido aos riscos, entender o conceito da modalidade precária é fundamental para evitar problemas e encontrar a melhor maneira de regularizar a situação.
Como vimos, essa posse pode se transformar em definitiva ou pode ser reivindicada pelo proprietário. Independente do caso, é importante conhecer os trâmites legais para garantir um processo seguro.
Para complementar o conhecimento, aproveite para conferir nosso conteúdo sobre usufruto de imóvel e entenda como funciona esse outro tipo de operação, que também confere o direito de uso de uma propriedade.
